Durante muito tempo, quando se falava em inovação no setor da construção civil, o diagnóstico era quase sempre o mesmo: estamos atrasados. Um dos estudos mais citados, realizado pela McKinsey & Company, chegou a posicionar a construção civil como o penúltimo setor no ranking global de inovação — à frente apenas da pesca.
Esse cenário, porém, começa a mudar. E temos agora dados mais atualizados e contextualizados para entender como e onde a inovação está, de fato, ganhando espaço no setor imobiliário. Em agosto de 2024, a Porsche Consulting, em parceria com o Secovi-SP, publicou o Relatório de Maturidade de Inovação do Mercado Imobiliário. O estudo analisou 51 empresas da cadeia de incorporação — entre incorporadoras, construtoras, loteadoras e fundos de investimento — e revelou onde estão os maiores gargalos, avanços e oportunidades para a inovação no setor.
Da teoria à prática: onde o mercado está inovando?
Uma das descobertas mais relevantes do estudo foi a identificação das etapas da incorporação que mais receberam investimentos em inovação nos últimos cinco anos. O top 3 ficou assim:
- Desenvolvimento de produto
- Lançamento de produto
- Aquisição de terreno
Esse terceiro lugar chama atenção não apenas pelo seu peso atual, mas também porque a etapa de aquisição de terreno também aparece entre as que mais devem receber esforços de inovação daqui em diante, segundo os próprios líderes do setor entrevistados.
Ou seja: o mercado imobiliário não só está reconhecendo a importância de modernizar essa fase crítica como também aponta para um desejo coletivo de aprimorá-la com mais intensidade nos próximos anos.
Por que inovar na aquisição de terrenos?
A resposta passa por um ponto-chave: a aquisição do terreno é o ponto de partida de todo o ciclo de incorporação. A qualidade da escolha do terreno, sua viabilidade, sua documentação e sua localização influenciam diretamente no sucesso — ou fracasso — de um projeto.
O estudo aponta que essa é, ao lado da legalização/aprovação e da execução da obra, uma das etapas mais difíceis de inovar. Entre os principais entraves relatados estão:
- Falta de informações transparentes (apontada por 37% das empresas)
- Excesso de burocracia (26%)
- Falta de padronização nos processos (16%)
Ou seja: mesmo sendo uma etapa crítica, a aquisição de terrenos ainda depende, em muitos casos, de métodos informais, excesso de retrabalho, dependência de intermediários e dificuldade de acesso a dados confiáveis. É aí que entra a tecnologia.
Da informalidade à inteligência de dados
Por décadas, a aquisição de terrenos foi guiada por relações interpessoais, contatos restritos e uma lógica pouco estruturada. Muitas vezes, o processo dependia mais do “feeling” do incorporador do que de dados concretos. Isso gerou ineficiências, riscos e uma enorme desigualdade de acesso a oportunidades.
Esse cenário está mudando. A digitalização da etapa de aquisição tem se mostrado uma das maiores oportunidades de ganho de eficiência e competitividade para incorporadoras. Mas, como mostra o estudo, há ainda um longo caminho pela frente: 49% das empresas entrevistadas não possuem metas claras voltadas à inovação, e 71% ainda não contam com uma área dedicada ao tema.
A Terreno Livre e o papel da tecnologia na base do processo
No Terreno Livre, temos clareza de que essa transformação começa — literalmente — pelo início. Como proptech com 60% do nosso mercado formado por incorporadoras, focamos em tornar a etapa de aquisição mais transparente, ágil, inteligente e escalável.
Atuamos como parceiros estratégicos, apoiando desde o entendimento do potencial construtivo até a negociação com os envolvidos. Diariamente apoiamos incorporadoras e outros empresas do setor imobiliário e outros setores, economizando semanas de estudos prévios e evitando entraves ao acessar terrenos qualificados diretamente pela nossa plataforma.
O presente é incremental. O futuro é transformacional.
O estudo da Porsche Consulting também mostra que, apesar do avanço, a maioria das empresas ainda investe em inovação incremental — ou seja, focada em melhorias nos processos e produtos já existentes. Poucas estão, de fato, apostando em inovações transformacionais, capazes de reinventar a forma como o mercado opera.
No entanto, isso representa uma oportunidade. Incorporadoras que se posicionam desde já com parceiros de tecnologia conseguem não apenas resolver dores do presente, mas também preparar seu negócio para as próximas ondas de transformação. E isso começa, inevitavelmente, pela forma como o terreno é adquirido e avaliado.
O terreno como diferencial competitivo
Num cenário de alta concorrência, terrenos bem localizados, regulares e com bom potencial construtivo são ativos cada vez mais raros. Ter acesso a eles com antecedência e inteligência pode ser o diferencial entre lançar — ou não — um produto competitivo. E isso depende, cada vez mais, da capacidade de transformar dados em decisões.
A inovação aplicada à aquisição de terrenos não é uma promessa futurista. Ela já está acontecendo — e os números do estudo reforçam o quanto esse movimento ainda tem espaço para crescer.
Um convite à transformação
O mercado de incorporação está amadurecendo no debate sobre inovação. Mas, como mostra o estudo, ainda há barreiras estruturais, culturais e estratégicas que precisam ser superadas.
Na Terreno Livre, seguimos trabalhando para ser parte da solução. Nosso propósito é claro: levar tecnologia para a base do processo de incorporação, oferecendo aos nossos clientes e usuários mais clareza, velocidade e segurança para inovar com consistência — começando pelo terreno.
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