Em qualquer negociação você busca por segurança, certo? No mercado imobiliário isso não seria diferente e é o contrato de compra e venda que garante tranquilidade a quem vende e a quem compra terrenos. Ele é indispensável para resguardar os direitos das partes – e isso você já sabe, mas além disso, é necessário que você entenda como esse instrumento realmente funciona e ao que é preciso estar bem atento para evitar dores de cabeça e problemas jurídicos futuros.
O processo de compra e venda de terrenos exige atenção em todos os passos. Por isso, o contrato de compra e venda é amplamente utilizado para formalizar a negociação, já que a transferência de propriedade só é concluída com a lavratura da escritura pública.
Para você que atua nesse setor, conhecer a legislação ligada a esse nicho do mercado, é essencial.
Para te ajudar, ao longo dos próximos tópicos você vai ver o que é o contrato de compra e venda, verá os pontos mais comuns que geram dúvidas sobre o assunto e ainda compreenderá a diferença entre compromisso de compra e venda e promessa de compra e venda.
O que é o contrato de compra e venda
Obrigatoriedade. Essa é a palavra que define o documento que representa o compromisso estabelecido entre vendedor e comprador, mas atenção! Para imóveis com preço maior que 30 salários mínimos, a venda em si apenas é validada com a lavratura da escritura pública, etapa seguinte à assinatura do contrato e que deve ser feita por um tabelião em cartório.
Nesse cenário, apenas com a escritura definitiva do imóvel é que a transferência de propriedade ocorre efetivamente, como disposto em nosso Código Civil. Uma vez concluída a escritura definitiva, o novo proprietário deverá apresentá-la no Cartório de Registro de Imóveis em que o terreno está registrado para então solicitar o registro na matrícula correspondente.
No contrato de compra e venda, as obrigações do vendedor e do comprador devem ser claras e, por isso, a figura de um advogado especialista em direito imobiliário é substancial para evitar equívocos.
A elaboração de um instrumento contratual requer cláusulas essenciais, tais como:
- Qualificação das partes envolvidas;
- Descrição do objeto do contrato;
- Preço, forma de pagamento;
- Obrigações e prazos para cumprimento;
No entanto, além dos itens citados acima, cada acordo tem as próprias particularidades. E é preciso que todas as questões estejam devidamente expressas no contrato de compra e venda de terreno.
Atenção às questões jurídicas!
É importante dizer também que um contrato pode ser um instrumento de natureza pública ou particular. Quando particular, faz-se necessário a presença de duas testemunhas para assinatura em cartório. Já no caso em que é lavrado de forma pública, não há testemunhas em virtude da fé pública que o cartório detém.
Ambas as modalidades formalizam o interesse dos envolvidos na concretização da transação, porém, como disse anteriormente, estou considerando terrenos com valor maior a 30 salários mínimos e, para eles, apenas a escritura tem validade jurídica, conforme prevê o Código Civil brasileiro:
“Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.”
A escritura do terreno é um documento lavrado no Cartório de Notas perante um tabelião e valor total da negociação.
Exceções à escritura pública
Apesar da regra, há exceções. As hipóteses em que é possível prescindir da escritura pública para a validade do negócio jurídico são: o compromisso de compra e venda de imóveis loteados (Lei nº 6.766/79, art. 26 (urbano); e art. 7º, Dec.Lei 2.375/87 (rural)) e a venda e compra de imóvel de qualquer valor com financiamento mediante a contratação da alienação fiduciária em garantia.
Considera-se também o mútuo com alienação fiduciária em garantia imobiliária, nos termos do SFI (Lei nº 9.514/97, arts. 38 e Parágrafo único do art. 22, com redação dada pela Lei nº 11.076/2004), a compra e venda de imóvel de qualquer valor com financiamento do SFH (art. 1º da Lei nº 5.049/66, que alterou o art. 61 da Lei nº 4.380/64), e, naturalmente, qualquer negócio jurídico envolvendo imóvel de valor igual ou inferior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país, por força da exceção trazida no artigo 108 do Código Civil.
Compromisso de compra e venda X Promessa de compra e venda
Parecidos, porém diferentes. Tanto o contrato de compra e venda (também chamado de contrato de compromisso de compra e venda), como a promessa de compra e venda simbolizam o acordo entre vendedor e comprador, contudo, ao contrário do que muitos pensam, não são a mesma coisa.
Na prática, o que isso significa? A promessa de compra e venda consiste em um documento preparatório, como um pacto em que as partes se comprometem a assinar o contrato definitivo (escritura pública) posteriormente.
Já o contrato de compra e venda não pode ser entendido como preliminar, pois proíbe o arrependimento. Aí está a grande diferença: nas cláusulas de irretratabilidade e irrevogabilidade. Por regra, no mercado imobiliário o compromisso de compra e venda é irretratável, ou seja, não permite arrependimento. Dessa forma confere maior segurança ao acordo. O que não quer dizer que os envolvidos não possam compreender a possibilidade de rescisão e aí então optarem pela promessa de compra e venda, que prevê as condições de arrependimento em contrato.
Não confunda arrependimento com descumprimento do contrato. Nos casos em que algum dos envolvidos não cumpra o disposto no documento, a resolução do contrato pode ser feita.
Além das cláusulas que diferem os dois contratos, outra diferença é o fato de que o compromisso pode ser registrado na matrícula do imóvel – com maior facilidade – junto aos cartórios. Sendo assim, com o contrato de compra e venda passa a existir o compromisso real de aquisição.
Já em relação à promessa, na maioria das vezes só é possível realizar o registro na matrícula quando apresentada junto ao pagamento do ITBI (imposto pago ao município. O impo tido como referência para “comprovação” de que a transação é verídica e concreta).
Normalmente, o contrato de compra e venda de terreno é usado quando a forma de pagamento é parcelada ou contemple condições em que não haja uma quitação imediata dos valores.
Cuidados essenciais na negociação de terrenos
Para evitar surpresas desagradáveis, é fundamental adotar os seguintes cuidados:
- Verificação de documentação e regularidade do terreno
Certifique-se de que o terreno está devidamente registrado e livre de dívidas, como IPTU em atraso ou pendências judiciais. - Consultoria jurídica especializada
Um advogado com experiência em direito imobiliário pode identificar riscos e garantir que o contrato esteja dentro da lei. - Acompanhamento de profissionais habilitados
Corretores de imóveis, engenheiros ou topógrafos podem ajudar a avaliar o terreno e verificar se ele atende às suas necessidades.
Com o contrato assinado, as obrigações dos envolvidos devem ser cumpridas. Em caso de descumprimento, a lei garante os direitos que poderão ser buscados com a Justiça.
Conclusão e dicas práticas
Negociar um terreno é um processo que exige atenção aos detalhes e, principalmente, o suporte de ferramentas e profissionais especializados. Escolher o contrato adequado, verificar a documentação e formalizar a negociação com segurança são passos essenciais para evitar problemas futuros e garantir uma transação tranquila.
Na Terreno Livre, entendemos os desafios de quem compra, vende ou negocia terrenos. Nossa plataforma foi desenvolvida para facilitar cada etapa do processo, conectando proprietários, corretores e compradores de forma prática e segura.
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